법원부동산 경매투자 - 경매의 시작과 끝을 알아보자.

부동산 투자를 하기로 마음먹으시고 그 방법 중 하나인 경매를 선택하시고 이 글을 클릭하셨을 겁니다. 저의 투자 리뷰를 통해 경매의 한 싸이클을 간적접으로나마 느껴보시고 두려움과 막연함이 조금이나 사라지길 바라겠습니다. 제가 알려드린 투자는 큰 이득을 본 투자가 아닙니다. 그저 경매의 한 싸이클을 경험하고자 했으며 여러분도 이를 경험해 보시길 바랍니다.

 

평범한 직장인이었고 물질적으로도 크게 어려움 없게 지냈기때문에 빚을 지고 산다는 것 자체를 이해를 하지 못했습니다. 우연히 유튜브를 통해 어느 투자자의 이야기가 저의 신념을 깨뜨렸고 그때부터 경매에 관심을 갖기 시작했습니다. 2019년 말부터 여러 권의 책을 읽었고 무슨 말인지 이해가 될 때쯤 되니 대출과 임장, 명도, 새로운 세입자를 받아야 되는 등 투자에 대한 두려움이 다시 생겼습니다. 그러다가 더 이상 미루면 안 되겠다고 생각하고 2020년 1월부터 유료경매사이트를 등록하여 물건을 검색하기 시작했습니다. 

 

경매투자를 시작해보면 책이나 강의를 듣게됩니다. 그럼 대부분의 내용이 권리분석과 명도에 집중이 되어 있습니다. 하지만 공부를 하시다 보면 자연스레 권리분석과 명도는 큰 걸림돌이 되지 않습니다. 특히 저와 같은 초보 투자자들은 권리분석에 큰 하자가 없는 물건만 하시면 됩니다. 권리 말소기준으로 대항력이 있는지 없는지 그리고 인수해야 할 금액이 있는지 없는지 확인해서 낙찰가에 반영하시면 됩니다. 명도도 법이 정한 테두리 안에서 조율을 하신다면 큰 문제없이 해결이 됩니다. 하지만 진짜 중요한 건 본인이 낙찰받을 물건이 수익이 날 수 있는지를 판단하는 겁니다. 주택을 기준으로 입지분석을 통해 일자리, 학군, 상권, 교통, 주변 환경 등을 고려하여 입찰할 물건을 추려내야 합니다. 하지만 저는 이런 것에 대한 고려 없이 임장 하기 편한 집 주변 그리고 감당 가능한 금액기준으로 필터링하여 물건을 골랐습니다. 

 

26년 된 구축 22평 게다가 2층의 아파트였습니다. 감정가는 1억 1천이었으나 1회 유찰되어 7700만 원으로 떨어져 있는 상황이었습니다. 400세대였지만 주변 다른 아파트 단지들이 모여있는 곳이라 대단지 효과를 낼 것이고 초중고등학교가 도보로 갈 거리에 있으며 당시 호갱노노에서 최근 전세거래 가격이 1억 1천에 거래된 것을 보고 입찰을 마음먹었습니다. 지속적인 패찰로 인해 경매에 흥미가 떨어지기 전에 경매의 한 싸이클을 경험해보고자 손해가 나더라도 교육비라 생각하자는 마인드로 입찰했습니다. 입찰가는 1억 2백 정도였고 당연히 낙찰을 받았습니다. 2등의 낙찰가는 귀담아듣지 않았습니다. 괜히 기분만 상하게 될 뿐입니다. 

최고가 매수인은 낙찰영수증을 받을 수 있습니다.

처음으로 입찰에 성공했지만 더욱 진정이 되질 않습니다. 이젠 점유자를 만나서 명도를 시작해야 되기 때문입니다. 저의 물건은 소유자가 점유자였습니다. 소유자와의 만남이 약간의 시간이 걸렸지만 만남 이후부터는 큰 무리가 없이 명도가 진행이 되었습니다. 6월 초에 대출을 통해 낙찰잔금을 모두 지급하면서 소유권 이전을 완료하였고 약간의 이사비와 함께 명도도 완료했습니다. 곧바로 내부 수리를 통해 새로운 세입자를 맞이할 준비를 했습니다. 수리가 끝나고서 부동산에 내놓은 지 1달여 만에 세입자를 구했고 전세계약을 통해 경매 한 싸이클이 완성되었습니다. 각 과정별 자세한 내용에 대해서도 글을 게시하도록 하겠습니다. 

 

최근 연이은 부동산대책 때문에 투자심리가 위축되는 게 사실입니다. 하지만 투자자라면 현재의 상황에서 최선의 방법을 통해 수익을 내야겠죠. 그리고 경매가 그 수익방법 중에 하나입니다. 현재 주택을 보유하고 있으시더라도 공시지가 1억 이하의 주택은 취득세 중과&합산하지 않는다고 발표했습니다. 그리고 경매를 통해 안전마진을 확보한다면 폭락에 대한 두려움을 조금은 없앨 수 있을 겁니다.