법원부동산 경매투자 - 3. 명도협상과 대출

낙찰일로부터 20여 일 뒤에 집 내부를 살펴볼 수 있게 되었습니다. 대게 이때 점유자와 첫 대면을 하게 되는 경우가 있는데 여러분은 점유자나 소유자의 채무관계에 전혀 관계가 없는 사람이며 오히려 채무관계를 해결해 주러 온 사람입니다. 절대 죄의식을 가지지 마시길 바랍니다. 그렇다고 거칠게 나오거나 억울한 하소연을 하는 점유자를 상대로 냉정하게 혹은 화를 못 이겨서 싸우는 경우가 없길 바랍니다. 그분들도 나름 억울해서 눈에 보이는 상대에게 화풀이나 하소연을 하고 싶은 것일 뿐입니다. 집에 가셔서는 집안의 상태를 확인하시면 되고 심각한 하자 상태를 물어봐서 확인하시고 이사날짜를 조율하는 정도만 하시면 됩니다. 나머지는 직접 보거나 전화를 하지 말고 문자로 하시길 권해드립니다. 

 

현관문이 새걸로 교체된 걸로 추측했던 데로 내부 상태가 나쁘지 않았습니다. 입주를 할 때 리모델링을 하고 들어왔다는 말을 했습니다. 초보인 제가 봐도 도배와 장판, 페인트 재도장, 그리고 화장실에 일부 수리만 해도 깨끗해지겠다고 생각했습니다. 

 

집 밖에서 점유자와 대화를 이어나갔습니다. 저의 경우는 점유자가 소유자였습니다. 보통 이런 경우가 명도가 더 어렵기도 하다고 들었습니다. 근데 역시나 모든 건 그때그때 다른듯하니 처음부터 겁먹지 마시기 바랍니다. 점유자에게 잔금 납부가 대략 2주 정도 남았고 2주 뒤에 잔금을 납부하면 그때부턴 소유권이 저에게 넘어옴을 알렸습니다. 그리고 이사 날짜를 잡으셨냐고 물으니 현재 알아보고 있는 중이라며 이사비를 요구했습니다. 

 

보통 점유자가 임차인이고 본인이 배당이나 변제를 통해 보증금을 전부 못챙기는 경우에 강제집행으로 가는 수고를 덜면서 빠르게 명도를 하고 전월세를 내주기 위해 이사비를 주기도 합니다. 헌데 소유자가 점유자인 경우에는 웬만하면 주지 않는다고 들었습니다. 저도 이런 말들로 점유자에게 양해를 구하면서 대화를 이어나갔는데 점유자가 간곡히 부탁을 해오길래 저도 일단은 투자하신 분과 협의를 통해 문자로 알려주겠다고 했습니다. 

 

투자하신 분은 사실 저를 제 3자로 만들기 위한 가상의 인물입니다. 보통 낙찰자 본인이 명도 협상의 결정권자이기 때문에 점유자가 이사비를 무리하게 요구하거나 감정적으로 나올 때가 많습니다. 저도 초보였고 이런 점을 피하고자 제가 친척분의 투자를 대신해주고 있으며 협의를 해보고 알려드리겠다고 한 겁니다. 모든 결정은 그 자리에서 하려고 하지 마시고 나중에 문자로 알려준다고 하시고 천천히 생각해보시고 답해주셔도 됩니다. 

 

이런저런 협상을 하다가 20만원으로 합의를 봤습니다. 사실 주지 않아도 되는 돈을 주는 거지만 완만한 명도를 위해 드리도록 했습니다. 그날 이후로 이삿날을 잡기 시작했는데 집이 안 구해진다는 핑계로 잔금 납부 일주일 후에 이삿날을 잡아도 되냐고 연락이 와서 알겠다고 했습니다. 이사를 하기 전에 관리비와 가스, 전기요금 정산을 확인하시고 집이 확실히 비었는지 확인을 하시고 나서 이사비를 주시면 됩니다. 

 

그리고, 제가 집을 처음 확인한 그날부터 대출을 알아보기 시작했습니다. 사실 낙찰이 되고 났을때부터 여러 은행과 보험사를 통해 본인이 대출이 가능한 상태인지와 대충의 금리를 파악하시길 바랍니다. 제가 이번 낙찰 과정에서 가장 아쉬웠던 점이 대출입니다. 사실 대출 가능 여부를 전화 돌리기도 귀찮고 경락잔금대출에 대해서 무지한 은행도 많기 때문입니다. 근데 대출이야말로 본인의 자금을 최소한 투자하면서 최대의 이득을 뽑아내는 방법이므로 최적의 대출을 찾을 수 있도록 많은 노력을 하시기 바랍니다. 

 

저는 낙찰시 법원에서 봤던 대출상담사를 통해 대출을 받았고 대출상담사와 연계된 법무사를 통해 등기이전 등에 관한 업무를 대행했습니다. 셀프등기하시는 분들이 있는데 법무사에 맡기시는 걸 추천드립니다. 법원 공무원이나 세무공무원들이 친절한편도 아니고 전문적이거나 사무용어로 대화가 불가능해서 대화가 잘 통하지 않거나 실수를 할 수 있습니다. 

 

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