법원부동산 경매투자 - 1. 물건선정과 임장, 입찰가산정

부동산 경매 실전 투자의 후기를 있는 그대로 알려드리고자 글을 쓰고 있습니다. 이 글은 이제 부동산 경매에 입문하시려는 분들에게 부동산 경매의 큰 흐름을 간적접으로나마 파악하시길 바라며 쓰고 있습니다. 

 

특히나 독학을 하시는 분들이라면 책과 강의로만 경매에 대해 알게 되고 대부분 권리분석에 대한 공부를 하다가 지쳐버리거나 지속적인 패찰로 인해 입찰단계에서 포기하기도 합니다. 저 또한 비슷한 상황에 빠지려고 할 때쯤 '이러다간 입찰하다 시간만 버리겠다. 일단 손해를 보더라도 끝까지 해보자'라는 생각이 들었습니다. 

 

그러곤 단순히 관리하기 쉽게 거주지 주변에서 그리고 감당할 수 있는 수준의 금액에 맞는 물건을 검색하게 됐습니다. 26년정도 되는 22평 2층의 구축 아파트였습니다(입찰가 7700만). 실거주용이 아니라지만 지방의 구축 아파트를 매입한다는 게 떨떠름했지만 일단 경매 끝까지 가보자는 마음으로 입찰하기로 마음먹었습니다. 권리분석으로는 하자가 없었습니다. 소유자가 점유자라 명도가 까다롭지 않을까라는 생각 정도는 했습니다. 

 

일단 인터넷으로 정보를 알아보기로 했습니다. 400세대였지만 주변에 많은 아파트들이 있어서 대단지 효과를 나타내기도 하고 초등학교, 중고등학교도 도보로 갈 수 있을정도로 가까웠습니다. 그리고 최근 거래내역을 살펴보니 전세거래는 거의 없다시피 했는데 전세가(1억1천)가 매매가(9천후반~1억)보다 높게 잡혀 있었습니다. 월세는 45만 원 정도였는데 주담대로 대출을 받아서 이자를 갚고 나면 저에게 20만 원 정도 떨어지는 정도였습니다. 그래서 매매가 정도로 입찰을 하고2년 전세를 내어주고 다음에 매매를 한다면 손해 없이 경매의 한 싸이클을 직접 경험해보겠구나 하는 마음이었습니다. (되돌아보면 좋은 판단은 아니었습니다. 전세가가 매매가가 높은 점이나 전세거래가 없었던 점 등은 투자하시는 분들의 여러 의견이 있긴 하지만 투자하기에 장점은 아니었는데 저는 그때 당시 장점이다라고 생각했습니다.)

 

이후에 시간을 내어 임장을 갔습니다. 외관을 봤을때는 역시나 구축 아파트 느낌 그대로였고 샷시도 예전의 스테인리스 샷시 그대로였고 상태도 좋지 않았습니다. 현관문 앞까지 가보니 현관문이 옆집과 다르게 몇 년 전에 새로 달았을 걸로 추정되는 것이었습니다. 그래서 아마도 점유자가 이사를 왔을 때 리모델링을 하고 들어갔구나 생각을 했습니다. 초인종까지는 눌러보지 못하고 부동산중계사무소으로 갔습니다. 중계소로 가서는 문 앞에서 쭈뼛거리면서 질문하지 마시고 먼저 의자에 바로 앉으시길 바랍니다. 저도 유튜브를 통해서 배운 거지만 중개사들도 워낙 많은 사람이 방문하기 때문에 저희가 하는 행동 하나로 상대를 할지 말지 판단을 하더군요. 일단 앉아서 물어보면 최소한 성실하게 답변은 해줍니다. 저는 거짓말도 잘 못하는 편이기도 해서 있는 그대로 물어봤습니다. 투자를 하고자 왔는데 매매가가 어떻게 되냐 그럼 전세가는 와 월세는 어떻게 되냐를 물어봤습니다. 11층 리모델링 안 된 곳이 1억 9백, 6층 최근 리모델링한 곳이 1억 2 천오백, 5층에 리모델링 한지 조금 된 곳이 1억 1천이었습니다. 확실히 인터넷으로 조사하던 것과 다릅니다. 꼭 현장을 가셔서 확인하시기 바랍니다. 그리고는 3군데의 집을 모두 들어가 봤습니다. 대충의 구조와 상태를 확인하여 입찰할 곳과 상상으로나마 비교를 했습니다. 

 

제가 입찰하는곳은 2층이었고 집의 상태도 좋지는 않을 테니 1억 5백 정도로 매매해야 한다고 판단하고 그 이하로 입찰을 하자고 마음먹었습니다. 그리고 입찰 전날 곰곰이 생각을 해보니 최근의 입찰가 경향이 감정가의 90%~95%까지 되는 것을 고려하다 보니 1억 이하로 잡았던 입찰가를 스스로 점점 올리고 있었습니다. 일단 낙찰을 받아보자라는 생각이 앞서게 되었고 끝내 1억 2백으로 입찰가를 정했습니다. 그리고 다음날 법원에 가서 입찰에 참여했습니다. 

 

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경매투자는 실거주나 투자를 목적으로 주택이나 상가 등을 경매를 통해 매입하는것입니다. 당연히 목적은 수익을 내는 것이고 경매의 장점은 입찰가를 내가 정할 수 있다는 것입니다. 그런데 지속적으로 패찰 하다 보면 수익이 아니라 낙찰 그 자체에 집중하여 입찰가를 높게 산정하는 잘못된 판단을 하게 됩니다. 저도 경매를 끝까지 경험해보자라는 합리화를 통한 잘못된 판단으로 입찰가를 높게 산정하는 오류를 범했습니다. 부디 조급하여 낙찰 자체에 몰두하지 마시고 수익이 날 수 있는 물건에 적절한 입찰가를 산정하여 입찰하시기 바랍니다.